부동산 시장이 토지거래허가제(이하 토허제) 재지정으로 인해 롤러코스터 같은 변동성을 보이고 있습니다. 한쪽에서는 신고가 행진이 이어지는 반면, 다른 한쪽에서는 거래 감소와 가격 하락이 나타나는 등 이상신호가 곳곳에서 포착되고 있습니다. 더불어 토허제의 영향으로 경매시장까지 뜨겁게 달아오르는 시장 왜곡 현상이 발생하고 있어 주목할 필요가 있습니다.
토허제 재지정 후 드러난 서울 부동산 시장의 급격한 변화
토지거래허가 구역 확대 지정 이후 첫 주간 결과를 살펴보면, 서울 부동산 시장이 매우 빠른 속도로 변화했음을 알 수 있습니다. 토허제 풀기 전과 풀린 후, 그리고 확대 재지정 이후의 가격 변동률을 비교해 보면 마치 롤러코스터를 타는 듯한 급격한 변화가 일어났습니다.
서울 전체 아파트 매매가격은 토허제 풀리기 전 0.02% 상승에서, 토허제가 풀린 후 0.25%까지 올랐다가 확대 재지정 이후 일주일 만에 0.11%로 상승폭이 반으로 줄었습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 변화는 더욱 극적이었습니다.
강남 3구와 용산구의 토허제 영향
서초구는 토허제 풀리기 전 0.11% 상승하다가 풀린 후 0.69%까지 급등했으나, 확대 재지정 후에는 0.28%로 상승폭이 크게 줄었습니다. 송파구의 경우는 더욱 극적인데, 0.14%에서 0.79%까지 상승했다가 토허제 확대 재지정 후에는 오히려 -0.03%로 가격이 하락하는 모습을 보였습니다.
용산구와 마포구, 성동구 등 인접지역에서는 풍선효과가 기대되었으나, 생각보다 그 효과는 제한적이었습니다. 마포구는 0.29%에서 0.21%로, 성동구도 0.37%에서 0.35%로 상승폭이 오히려 축소되었습니다. 이는 강남 지역의 토허제 영향이 주변 지역에까지 파급되고 있음을 시사합니다.
토허제 적용의 혼선과 사각지대
토허제가 갑작스럽게 적용되면서 여러 혼선과 사각지대가 발생하고 있습니다. 특히 같은 아파트 단지 내에서도 동일한 동에 토허제 적용 여부가 달라지는 사례가 나타나고 있어 혼란이 가중되고 있습니다.
한남더힐, 타워팰리스의 토허제 적용 사례
한남더힐의 경우, 같은 단지 내에서도 층수에 따라 토허제 적용 여부가 갈립니다. 건축법상 5층 이상은 아파트로, 4층 이하는 연립주택으로 분류되어 4층 건물은 토허제 적용 대상에서 제외되었습니다. 이로 인해 같은 단지 내에서도 일부 동은 토허제 적용을 받고, 일부 동은 적용받지 않는 이상한 상황이 발생했습니다.
타워팰리스도 유사한 사례를 보이는데, 아파트와 오피스텔이 혼재되어 있어 오피스텔은 토허제 대상에서 제외되었습니다. 이로 인해 487세대가 토허제 대상에서 빠지는 결과가 나타났습니다.
위례신도시와 한남 3구역의 사례
위례신도시는 행정구역이 서울 송파구, 경기도 하남시, 성남시 세 곳에 걸쳐 있는데, 하남시와 성남시는 토허제 대상이 아니라 전세 끼고 거래가 가능한 반면, 송파구는 불가능한 상황입니다. 이처럼 길 하나를 사이에 두고 행정구역에 따라 규제 적용이 달라지는 모순이 발생하고 있습니다.
한남 3구역의 경우는 이미 관리처분계획 인가가 나서 입주권으로 바뀌었음에도, 용산구에서는 입주권을 아파트로 간주해 토허제 대상에 포함시키려 하고 있습니다. 특히 재개발이 예정된 지역에서 2년 실거주 요건을 충족하는 것은 현실적으로 불가능한데도 이러한 규제가 적용되는 것은 탁상행정이라는 지적이 나오고 있습니다.
토허제 재지정으로 활기 띤 경매시장
토허제의 재지정으로 인해 일반 매매시장이 위축된 반면, 경매시장은 오히려 활기를 띠고 있습니다. 경매를 통한 부동산 취득은 토허제 적용을 받지 않고, 자금 출처 소명도 필요하지 않기 때문에 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.
경매시장의 프리미엄 현상
최근 잠실 우성 1, 2, 3차의 경매 사례를 보면, 전용 131m² 아파트가 감정가 25억 4천만 원보다 훨씬 높은 31억 7천만 원에 낙찰되었습니다. 이는 실거래가 28억 5천만 원보다도 높은 가격으로, 호가 34~35억 원 대비 약 3억 정도 저렴하게 낙찰받은 셈입니다. 이러한 현상은 토허제 규제를 피하려는 수요가 경매시장으로 몰리면서 발생한 것으로 분석됩니다.
향후 강남 지역의 메이플자이 등 경매 물건이 나올 경우, 높은 경쟁률과 낙찰가가 예상됩니다. 토허제 적용을 받지 않고, 자금 소명 의무도 없어 메리트가 크기 때문입니다.
재건축 보류지 시장도 활성화
재건축·재개발 사업에서 조합이 보유하는 보류지(약 1% 물량)도 토허제 적용을 받지 않아 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 청약 제한도 없고 가격도 상대적으로 저렴해 인기를 끌고 있습니다. 최근 메이플자이의 전용 59m² 보류지는 당초 33억에서 35억으로 가격이 인상되기도 했습니다.
부동산 시장의 심화되는 양극화
현재 부동산 시장은 심각한 양극화 현상을 보이고 있습니다. 서울 내에서도 거래된 아파트 가격을 분석해보면, 15억 원 초과 거래 비중이 전체 약 30%를 차지하고 있으며, 50억 원 이상 거래는 2배 이상 증가했습니다.
반면 6억 원 이하 거래는 24%에서 16%로 오히려 감소했습니다. 이는 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되면서 고가 주택 중심으로 거래가 이루어지고, 그 외 지역은 거래가 침체되는 양상을 보여줍니다.
서울과 수도권의 분양가 격차
서울과 경기도의 분양가 격차도 주목할 만한 현상입니다. 2023년과 2025년을 비교해보면, 경기도 평균 분양가는 1,836만 7천 원에서 2,042만 원으로 소폭 상승한 반면, 서울은 3,358만 원에서 6,890만 원으로 두 배 이상 증가했습니다.
이처럼 서울 분양가가 급등한 것은 주변 매매가격의 상승과 분양가 상한제 적용 지역에서도 주변 시세가 올라가면 분양가도 같이 올라가는 현상 때문으로 분석됩니다. 특히 강남 지역의 고가 분양이 전체 평균을 끌어올리고 있습니다.
준공 후 미분양 증가, 지방 건설시장 위기
부동산 시장의 양극화는 미분양 문제에서도 드러납니다. 전국 미분양은 2월 22,872 가구에서 3월 23,722 가구로 3.7% 증가했습니다. 단기적인 증가보다 더 우려되는 것은 지속적으로 증가하는 추세라는 점입니다.
특히 미분양의 81%인 19,179가구가 지방에 집중되어 있어, 지방 건설사들은 준공 후에도 분양이 안 되어 세금만 내고 PF 대출 이자 부담을 안고 있는 상황입니다. 수도권과 지방의 양극화가 심각한 수준에 이르렀습니다.
수도권에서는 미분양이 소폭 감소했지만, 지방에서는 여전히 미분양 해소가 이루어지지 않고 있습니다. 강남 일부 지역의 과열 현상에 가려져 있지만, 실제 건설 경기는 여전히 겨울입니다.
부동산 직거래 사기 주의, 안전거래 필수
부동산 가격 상승으로 중개 수수료 부담이 커지면서 직거래를 선호하는 경향이 있지만, 직거래 사기 사례가 증가하고 있어 주의가 필요합니다. 주요 사기 유형으로는 집주인을 사칭하는 경우가 많습니다.
직거래 사기 사례와 주의사항
대표적인 사기 사례는 부동산 앱에 올라온 매물의 집주인에게 물건을 보기 위해 비밀번호를 받은 후, 그 정보로 다시 직거래 앱에 시세보다 저렴하게 올려 가계약금을 가로채는 방식입니다. 예를 들어, 보증금 1000만 원에 월세 120만 원인 오피스텔을 보증금 1000만 원에 월세 50만 원으로 허위 등록해 여러 사람들로부터 가계약금을 받는 수법이 있습니다.
이러한 사기를 예방하기 위해서는 반드시 통장 사본을 확인하고, 등기부등본을 확인하여 집주인과 통장 명의가 일치하는지 확인해야 합니다. 직거래 시 비밀번호만 알려주고 직접 확인하지 않는 것은 위험할 수 있으므로, 가능하면 공인중개사를 통한 거래가 안전합니다.
부동산 시장 전망과 대응 방안
현재 부동산 시장은 토허제 재지정의 영향으로 일시적인 조정기에 들어선 것으로 보입니다. 집주인과 구매자 모두 서로의 입장이 팽팽한 상황에서 당분간 줄다리기가 계속될 것으로 예상됩니다.
강남 지역은 토허제에도 불구하고 여전히 신고가 거래가 나오고 있으며, 집주인들은 가격을 내릴 생각이 없는 상황입니다. 반면, 주변 지역인 마포구, 성동구 등에서는 풍선효과보다는 강남 지역과 동조화 현상을 보이며 거래가 감소하고 있습니다.
경매나 보류지 등 토허제 적용을 받지 않는 우회 경로를 통한 거래가 증가할 전망이며, 지방 부동산 시장과 수도권의 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 투자자들은 토허제 적용 여부와 지역별 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
결론
토허제 재지정으로 인해 부동산 시장이 급격한 변화를 겪고 있습니다. 규제로 인한 일반 거래 감소, 경매시장의 활성화, 양극화 심화 등 다양한 이상신호가 포착되고 있습니다. 또한 토허제 적용의 혼선과 사각지대로 인해 시장 참여자들의 혼란이 가중되고 있습니다.
이러한 상황에서 투자자들은 토허제의 세부 규정과 적용 범위를 정확히 파악하고, 지역별 시장 동향을 면밀히 분석하여 대응할 필요가 있습니다. 특히 직거래 사기가 증가하고 있는 만큼 안전한 거래를 위한 주의가 더욱 필요한 시점입니다.
정부 정책의 일관성과 예측 가능성이 부족한 상황에서 시장은 당분간 불확실성이 지속될 것으로 보입니다. 정부는 현장의 목소리를 반영한 합리적인 제도 개선을 통해 시장의 안정을 도모해야 할 것입니다.