최근 서울 부동산 시장이 요동치고 있습니다. '토허제'라 불리는 토지거래허가제가 해제되었다가 불과 35일 만에 다시 확대 시행되는 상황이 발생했기 때문인데요. "토지거래허가제가 뭐길래?" 하는 의문을 가진 분들을 위해 복잡한 부동산 용어와 정책을 쉽게 풀어보려 합니다. 이 글에서는 토지거래허가제의 개념부터 최근 서울시의 정책 변화, 그리고 그로 인한 시장 반응까지 누구나 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
토지거래허가제, 알고 보면 쉬운 개념
토지거래허가제는 이름 그대로 '토지를 거래할 때 허가를 받아야 하는 제도'입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 근거해 일정 지역 내에서 토지나 건물을 사고팔 때 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는 제도죠. 쉽게 말해, 특정 지역에서는 누구나 마음대로 부동산을 사고팔 수 없게 만든 것입니다.
이 제도는 주로 부동산 투기가 활발하게 일어나거나, 지가가 급격히 상승하는 지역, 또는 재건축·재개발 등으로 개발 이익이 클 것으로 예상되는 곳에 적용됩니다. 쉽게 말해 '돈이 될 것 같아 투자자들이 몰릴 만한 지역'에 브레이크를 걸어두는 장치라고 보면 됩니다.
토지거래허가제는 어떻게 작동할까?
토지거래허가제가 적용되는 지역, 즉 토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 토지나 건물을 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 맺으면 최대 2년 이하의 징역이나 토지가격 30%에 해당하는 벌금을 물게 될 수 있으니 주의해야 합니다.
특히 중요한 점은 '실제 거주 목적'으로만 구매할 수 있다는 것입니다. 즉, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천 차단되죠. 그리고 허가를 받아 구매한 뒤에는 일정 기간 동안 반드시 그 목적에 맞게 사용해야 합니다. 주거용이라면 2년간 실제로 그곳에 살아야 하는 거죠.
언제 허가가 필요할까? 면적 기준 알아보기
모든 토지 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 규모에 따라 허가 여부가 결정되는데요, 2025년 기준으로 다음과 같은 면적을 초과하는 경우에만 허가가 필요합니다:
- 주거지역: 60㎡ 초과
- 상업지역: 150㎡ 초과
- 공업지역: 150㎡ 초과
- 녹지지역: 200㎡ 초과
- 용도 미지정: 60㎡ 초과
일반적인 아파트는 대부분 주거지역에 위치하고 60㎡를 초과하기 때문에, 토지거래허가구역 내의 아파트는 거의 모두 허가 대상이 됩니다.
사용 목적별 의무 사용 기간
토지거래허가를 받은 후에는 허가받은 목적대로 일정 기간 동안 그 토지나 건물을 사용해야 합니다. 각 목적별 의무 사용 기간은 다음과 같습니다:
- 주거용: 2년
- 농업용: 2년
- 임업용: 3년(생산물이 없는 경우 5년)
- 개발용(사업용): 4년
- 기타(현상 보존 등): 5년
즉, 주택을 구매했다면 최소 2년간은 직접 살아야 한다는 뜻입니다. 이 기간 동안은 임대를 줄 수 없어 '갭투자'가 원천 차단되는 셈이죠.
서울시 토지거래허가제 대반전: 35일 만의 급변
최근 서울 부동산 시장을 요동치게 한 사건은 바로 서울시의 토지거래허가제 정책 급변입니다. 그 과정을 시간순으로 살펴보겠습니다.
1월: 오세훈 시장의 해제 검토 발언
2025년 1월, 오세훈 서울시장은 규제 철폐 관련 토론회에서 "특별한 시기에 선택됐던 토지거래허가는 폐지(해지)를 지금 상당히 적극적으로 검토 중"이라고 발언했습니다. 부동산 거래가 감소 추세인 데다 시장 침체 가능성도 있는 만큼 규제를 풀 적기라는 판단이었습니다.
2월: '잠삼대청' 토지거래허가구역 해제
2025년 2월 12일, 서울시는 '잠삼대청'이라 불리는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 단, 재건축이 추진되는 14개 아파트는 해제 구역에서 제외되었습니다.
서울시는 이 해제 결정의 이유로 "제도의 실효성이 떨어진다"는 점을 들었습니다. 연구 용역 결과 토허제는 시행 초기에는 잠시 집값을 안정시키는 효과가 있지만, 시간이 지나면서 효과가 크게 감소한다는 것이었죠.
3월: 35일 만의 급선회, 강남 3구와 용산구 전체로 확대
그러나 해제 후 불과 35일 만인 2025년 3월 19일, 서울시와 정부는 '강남 3구'(강남·서초·송파구)와 용산구의 모든 아파트 단지를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 이는 해제를 취소하는 것을 넘어, 규제 지역을 대폭 확대한 것입니다.
토지거래허가구역을 구(區) 단위로 지정한 것은 1970년 제도 도입 이후 처음 있는 일입니다. 강남 3구의 집값 상승세가 서울 전역으로 번지며 과열 양상을 보이자 시장 불안을 달래기 위해 초강수를 둔 것입니다.
지정 기간은 6개월로 3월 24일부터 9월 30일까지며, 시장 과열이 이어지면 기간을 연장하고 마포와 성동구 등 인근 지역을 추가로 지정할 방침이라고 밝혔습니다.
토허제 운영의 실제 효과: 최근 시장 반응 사례
토허제 해제 후: 강남 부동산 가격 급등
2월 12일 토지거래허가구역 해제 후, 해당 지역의 부동산 가격은 급등했습니다. 강남 3구와 용산구는 토허제 해제 후 한 달 만에 부동산 매매가격이 0.23%에서 0.72%까지 오르는 가파른 상승세를 보였습니다. 이는 서울 평균 상승률(0.11%)을 크게 웃도는 수치였습니다.
국토부동산원이 발표한 '2025년 3월 다섯째 주 주간 아파트가격 동향조사' 결과에 따르면, 서초구는 0.16%, 강남구는 0.21%, 송파구는 0.28%, 용산구는 0.20% 상승했습니다. 이처럼 토허제 해제 후에도 집값 상승세가 꺾이지 않았던 것이 재지정의 주요 원인이 되었습니다.
경매 시장의 변화: 줄취소된 강남 경매
토허제 확대 시행 이후 강남 3구와 용산구 아파트 경매가 줄줄이 취소되는 현상이 나타났습니다. 토지거래허가제가 발효된 3월 24일부터 4월 4일까지 강남3구와 용산구 아파트 경매 기일 33건 중 11건(33%)이 취하되거나 기일이 변경되었습니다.
서울 송파구 잠실동 '리센츠' 전용면적 98㎡는 경매일(3월 31일)을 나흘 앞두고 취하되었는데, 감정가는 27억 7000만 원이었으나 최근 동일 면적 매물이 32억 5000만 원에 거래되었습니다. 집값 상승 흐름을 반영하지 못한 감정가로 경매를 진행할 경우 채무 변제에 어려움을 겪을 수 있기 때문에 채무자가 매매를 선택한 것으로 풀이됩니다.
반면 경매가 진행된 물건들은 높은 낙찰가를 기록했습니다. 잠실 우성아파트 전용 131㎡는 지난달 31일 감정가(25억 4000만 원)보다 6억 이상 높은 31억 7640만 원에 낙찰되었습니다. 이는 토지거래허가구역으로 지정되면서도 경매로 매입할 경우 실거주 의무가 없어 전세를 놓을 수 있다는 점이 투자자에게 매력으로 작용했기 때문입니다.
토지거래허가제, 실효성 있을까?
토지거래허가제의 실효성에 대해서는 다양한 의견이 존재합니다. 서울시는 2월 해제 결정 당시 "제도의 실효성이 떨어진다"는 점을 주요 이유로 꼽았습니다. 연구 용역 결과 토허제는 시행 초기에는 잠시 집값이 주춤할 수 있지만, 시간이 지나면서 효과가 감소한다는 것이었죠.
실제로 토지거래허가구역으로 지정된 곳도 최근 상승장에서 가격이 크게 뛰면서, 토지거래허가구역 지정이 집값 안정에 큰 기여를 하지 못한다는 점이 꾸준히 지적되어 왔습니다.
또한 지나친 규제로 인근 지역 집값이 뛰는 '풍선효과'가 발생한다는 문제도 있습니다. 규제로 인해 거래가 어려워지면 투기 세력이 인근 지역으로 몰릴 수 있기 때문입니다.
그리고 토지거래허가구역 지정이 거주이전의 자유와 재산권을 침해한다는 민원도 많았습니다. 이러한 다양한 문제점들로 인해 토허제의 실효성에 대한 논란은 계속되고 있습니다.
부동산 시장과 정책의 이해: 전문가들의 시각
전문가들은 토지거래허가제에 대해 어떻게 평가할까요? 국민은행 부동산 수석전문위원은 "심리가 냉각돼 있어서 당장 가격이 오르지는 않을 것으로 보이지만, 시장이 회복세로 접어든다면 외지인들의 갭투자가 늘어날 가능성이 있다"고 지적했습니다.
또한 업계에서는 토허제로 인해 강남 3구와 용산구 아파트 경매 물건이 앞으로도 줄어들 가능성이 크다고 전망합니다. "경매 취소로 인한 매물 부족이 지속될 경우 경매 시장의 경쟁이 더 치열해지고 낙찰가율이 지속해서 오를 수 있다"며 "이에 따라 경매를 통한 저가 매입 기회가 줄어들어 투자자들의 전략 수정이 불가피할 것"이라고 예측했습니다.
이처럼 토지거래허가제는 단기적으로는 부동산 시장 심리를 안정시킬 수 있지만, 장기적인 효과에 대해서는 회의적인 시각이 많습니다. 또한 정책의 갑작스러운 변화는 시장 참여자들에게 혼란을 줄 수 있다는 지적도 있습니다.
토허제, 내게 어떤 영향을 미칠까?
일반 시민들은 토지거래허가제가 어떤 영향을 미칠지 궁금해합니다. 토허제는 크게 세 가지 측면에서 영향을 미칩니다.
1. 실수요자에게는 기회일 수도
실제로 거주할 목적으로 주택을 구매하려는 사람들에게는 투자 수요가 억제되어 경쟁이 줄어들 수 있습니다. 이는 내 집 마련의 기회가 될 수도 있습니다.
2. 투자자에게는 제약
전세를 끼고 주택을 매수하는 '갭투자'가 불가능해지므로, 투자 목적의 구매자들에게는 큰 제약이 됩니다. 다만, 경매를 통한 매입은 토허제 적용이 제외되므로 일부 투자자들은 경매 시장으로 눈을 돌릴 수 있습니다.
3. 매도자에게는 불확실성
토허제가 적용되면 매수자 풀이 줄어들어 매도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 정책 변화에 따른 시장 불확실성도 고려해야 합니다.
토허제, 이것만은 꼭 알아두세요!
토지거래허가제를 이해하고 대응하기 위해 꼭 알아두어야 할 핵심 사항들을 정리해 보겠습니다.
1. 토허제 적용 여부 확인하기
부동산 거래 전 해당 지역이 토지거래허가구역인지 반드시 확인해야 합니다. 이는 서울시 부동산정보광장, 경기도 부동산포털 등에서 확인할 수 있습니다.
2. 예외 사항 알아두기
상속, 판결에 의한 이전, 법인의 구조조정 등 특수 사유에 해당하는 경우에는 토허제 적용이 제외될 수 있습니다. 또한 경매를 통한 취득도 토허제 적용 대상에서 제외됩니다.
3. 벌칙 인지하기
허가 없이 계약을 맺으면 2년 이하 징역 또는 최대 토지가격 30%에 해당하는 금액을 벌금으로 내야 합니다. 따라서 규정을 철저히 준수해야 합니다.
4. 시장 동향 주시하기
토허제는 정책 변화에 따라 적용 여부와 범위가 달라질 수 있습니다. 최근 서울시의 사례처럼 갑작스러운 변화가 있을 수 있으므로 부동산 정책 동향을 주시할 필요가 있습니다.
결론: 토허제, 무엇을 남겼나
토지거래허가제는 부동산 시장 안정화를 위한 정책 수단 중 하나이지만, 그 효과와 부작용에 대한 논란은 계속되고 있습니다. 최근 서울시의 토허제 해제와 재지정 사례는 부동산 정책의 일관성과 신뢰성에 대한 의문을 불러일으켰습니다.
실수요자, 투자자, 매도자 등 시장 참여자들은 각자의 상황에 맞게 토허제의 영향을 분석하고 대응 전략을 마련해야 합니다. 또한 정부와 지자체는 단기적인 시장 대응을 넘어 장기적이고 지속가능한 부동산 정책을 수립할 필요가 있습니다.
부동산 시장은 늘 변화하고 있으며, 토허제와 같은 정책도 시장 상황과 정치적 판단에 따라 계속 변화할 것입니다. 따라서 시장 참여자들은 항상 최신 정보를 확인하고 변화에 대비하는 자세가 필요합니다.
토지거래허가제가 오락가락하는 상황에서도, 부동산은 여전히 우리 삶의 중요한 일부입니다. 시장의 변화를 지혜롭게 읽고 대응하는 것이 중요한 시점입니다.